上海房子土地管理局关于印发《上海推行〈城市房子出租管理方法〉的建议》的操作细节的公告

浦东新区规土局、各区县房管局、市房产买卖中心、浦东新区房产买卖中心、各区县房产买卖管理所：

为积极推进房子出租的规范管理，全方位贯彻推行《上海推行〈城市房子出租管理方法〉的建议》，我局依据《推行建议》，制定了《上海推行〈城市房子出租管理方法〉的建议》的操作细节。现印发给你们，请遵照实行。在实行中，发现问题需修改、补充的建议，请准时反馈市局。

《上海推行〈城市房子出租管理方法〉的建议》的操作细节

上海人民政府于一九九六年8月25日发布了《上海推行〈城市房子出租管理方法〉的建议》。这对本市推行建设部《城市房子出租管理方法》，培育和进步本市的房子出租市场创造了有利条件。为进一步规范操作，现结合本市房子出租管理的实质，拟定本操作细节。

1、本市市区、郊县城镇规划区国有土地范围内，凡一九九六年10月1日起打造出租关系的房子，除房管部门直管公房和代理经租房子、出租给本系统内单位用和按本市规定的公有住房租金出租给职工居住、并持有《租用公房凭证》的系统公房外，均应按《推行建议》的规定办理登记，获得《上海房子出租证》。

2、除一九九一年12月31日前已出租的私有居住房子外，凡在一九九六年10月1日前已打造出租关系的列入本操作细节第一条规定范围内的房子出租，均应在一九九六年12月31日前补办房子出租登记，获得《房子出租证》。其中，已按《上海私有房子出租管理方法》和《关于加大本市私有房子出租综合管理的联合公告》办理登记或获得《私房出租许可证》的出租当事人，则应在一九九六年12月31日前，持原已加盖“上海××区房地产管理局房子出租合同备案专用章”的出租合同或发给的《私房出租许可证》，换发《房子出租证》。

3、出租的房子需要拥有《推行建议》规定的条件。其中，需向境内流动人口出租或转租私有居住房子的，应按规定向公安派出机构申请《房子出租治安许可证》;需向境外单位或个人出租或转租非外销批租地块上的房子，应按《推行建议》第六条规定的管理分工，向市或浦东新区房产买卖管理部门填报《涉外出租申请表》，经市或浦东新区房产买卖中心初审及市房地局或浦东新区规土局复审赞同后，方可正式办理出租手续。

4、自一九九六年10月1日起，房子出租当事人签订的出租合同，或在此以前已打造出租关系，经当事人协商重新订立的出租合同，均需要拥有《管理方法》规定的条约内容。 房子出租当事人可用由市房地局会同市工商局拟订的《上海房子出租合同》规范本本。在订立时，需对规范本本条约进行补充的，则应符合《管理方法》的规定。

5、私有非居住房子出租，房子出租当事人签订的出租合同，应依据《上海公证条例》的规定，经上海公证机构办理公证。其他房子的出租合同公证或见证，则以出租双方当事人自愿为原则。

6、房子出租当事人应在出租合同签订后的15天内，按《推行建议》的规定，办理房子出租登记。在市或各区、县、浦东新区房产买卖中心打造后，房子出租登记统一由市或各区、县、浦东新区房产买卖中心负责受理，未打造前，则先暂由市或区、县、浦东新区房产买卖管理所负责受理。各县乡镇房子出租登记，由各县房产买卖中心或房产买卖管理所委托乡镇房管所负责受理。

7、市房地局授权市、浦东新区、各区、县房产买卖管理部门对房子出租当事人提交的出租合同和有关证件进行审核，并核发由市房地局统一印制的《上海房子出租证》。

8、出租双方当事人在办理出租登记时，除应提交已签订的出租合同外，还应分别交验有关证件。

出租人应交验的有关证件：

1、房产权证或房子所有权证和土地用证;

其中：向境内的外来流动职员出租私有居住房子的，则还应提交公安派出机构核准发给的《房子出租治安许可证》;向境外单位或个人出租非外销批租地块上房子的，则还应提交经市房地局或浦东新区规土局审核赞同的《涉外出租申请表》;出租已抵押房子的，则还应提交抵押权人赞同出租的书面证明。

2、出租人的身份证明或出租单位的合法资格证明;

其中：共有房子，还须提交其他共有人赞同出租的书面证明或委托书;代理人受委托出租的，还须提交房子所有人委托代理出租的书面证明。受境外单位或个人委托出租的，则应提交经公证或认证的委托代理出租的书面证明。

承租人应交验的有关证件：

境内个人须提交居民身份证或户籍证明;

境内单位须提交单位工商企业注册登记证明;

境外人士须提交护照或回乡证明;

境外单位除法律、法规另有规定外，须提交经公证或认证的合法资格证明。

9、房子出租登记审核程序

1、房子出租当事人在出租合同签订后的15日内，依据《推行建议》第六条规定，分别到市或区、县或浦东新区房产买卖管理部门办理出租登记。填写由市房地局统一印制的《上海房子出租登记申请表》)，并提交出租合同及应交验的有关证件。

2、房产买卖管理部门受理房子出租登记申请后，应付当事人提交的出租合同和有关证件进行审核，并在《出租登记表》上提出审核建议，审核的内容应包含：

出租当事人是不是拥有相应的条件，所提供的证件是不是合法有效;

出租的房子是不是符合《推行建议》的规定条件;

出租合同是不是拥有《管理方法》规定的条约内容;

当事人的出租行为是不是符合出租政策法规的规定。

3、经审核，凡符合规定的，由房产买卖管理部门自受理房子出租登记申请之日起的5日内核发《房子出租证》;凡不符合规定的，则由房产买卖管理部门将房子出租当事人提交的出租合同和有关证件退交房子出租当事人。

10、非特殊缘由，《房子出租证》有效期限最长不能超越两年。凡出租当事人在房子出租合同中约定的出租期在两年或两年以内的，按合同实质出租期填发《房子出租证》;合同出租期超越两年的，则先填发有效期限两年，到期由出租当事人持原已登记的房子出租合同和《房子出租证》，到原受理登记的房产买卖管理部门换发新的《房子出租证》。

十1、房子出租经登记，获得《房子出租证》后，出租双方当事人应认真履行出租合同，除《管理方法》第十二条规定的状况外，任何一方均不能擅自变更或解除合同。

凡出租双方当事人依据《管理方法》第十二条规定变更或解除出租合同的，则应在变更或解除合同之日起的15日内，向原受理登记的房产买卖管理部门办理变更或注销登记。

十2、房子承租人在出租期限内，征得出租人赞同，可以将出租房子一部分或全部转租给别人。但未按本操作细节第三条规定获得《房子出租治安许可证》的私有居住房子或未经审核赞同涉外出租的非外销批租地块上的房子，不能向境内的外来流动职员转租，或向境外单位或个人转租。出租人可以从转租中获得收益。

房子转租，转租双方当事人应签订书面的房子转租合同。转租合同经原出租人书面赞同后的15天内，向原受理登记的房产买卖管理部门办理登记手续。

十3、办理房子转租登记时，转租当事人应填写《房子转租登记申请表》，并提交下列证件：

1、转租双方当事人订立的《房子转租合同》;

2、该房子已经登记的《房子出租合同》和《房子出租证》;

其中，向境内的外来流动职员转租私有居住房子的，或向境外单位或个人转租非外销批租地块上房子的，则还应分别按本操作细节第三条规定提交《房子出租治安许可证》或经审核赞同的《涉外出租申请表》;

3、依据本操作细节第八条第款规定，转租承租人需交验的有关证件。

十4、房产买卖管理部门应自受理房子转租登记申请之日起的5天内，对当事人提交的转租合同及有关证件进行审核，并在《转租登记表》上提出审核建议，凡符合规定的，由房产买卖管理部门在原《房子出租证》背面的转租注记栏中加盖该房产买卖管理部门的准予转租专用章后，退交转租当事人。

十5、各房产买卖管理部门应积极配合税务机关做好房子出租税收的征管工作。在按规定核发《房子出租证》或在《房子出租证》背面的转租注记栏中加盖准予转租专用章后的5天内，应或有关《出租登记表》或《转租登记表》送交给税务机关，并帮助进行纳税宣传和纳税检查。

十6、各房产买卖管理部门应按规定需要，认真做好房子出租、转租等状况的统计工作，按时填报有关报表;认真做好房子出租、转租资料的归档保管工作。凡经登记的《出租登记表》、房子出租合同和《转租登记表》、房子转租合同等有关资料，均应按承租人承租房子的先后顺序，或有关资料装订成册，按幢打造房子出租件袋。