1、出租纠纷的合同效力怎么样认定

1、出租人就同一出租物同时与不同承租人签订出租合同的，出租合同均为有效，承租人均可以依据出租合同向出租人倡导合同权利。合同签订时间在前的承租人倡导后出租合同无效的，不予支持。

出租合同之一已实质履行，其他出租合同的承租人倡导履行合同的，因履行不可以而不予支持。法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人倡导除合同实质履行以外的违约责任。

2、出租合同登记与否，不影响出租合同效力。但未经登记的出租合同，不能对抗第三人。

最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的讲解》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房产管理法》第五十三条虽然规定了房子出租合同应当向房地产管理部门登记备案，但该条约并没不办理登记出租合同即为无效的规定，故该条规定不可以影响出租合同的效力。

但，考虑到出租合同具备承租人在出租物出卖时享有些优先购买权与交易不破出租等较强效力，假如出租合同未经登记就具备这么强的效力，对于不知情的第三人会导致非常大的损害，对买卖安全导致紧急的不利影响。因此，从平衡买卖各方利益的角度看，司法实践中倾向于未经登记的出租合同不具备对抗善意第三人的效力。

3、未经合法批准建造的房子，因其标的物具备违法性，该出租合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房子没合法审批手续的等。

4、在没其他无效缘由存在的状况下，未经出租人赞同的房子转租合同有效。

出租合同是确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动成效为目的的合同。出租人对出租物是不是享有所有权、处分权，不是出租合同需要考虑的内容。出租合同的内容是出租人将出租物交由承租人占有、用，承租人支付相应的租金。承租人将根据合同获得的对出租物的占有、用权转移给次承租人享有，并不构成对出租物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人赞同转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人赞同转租的，合同法给出租人设定的救济渠道是可以解除原出租合同，而非宣告转租合同无效。