中国人习惯于“用今天的钱”，讲求“既无外债又无内债。”伴随国内房改的进一步深化，房子租金的逐年递增，买房已是大势所趋。国人已开始同意海外的“用下个世纪的钱”的观念。买房是件大事，自然要多思慎行。对老百姓而言，买房又总是是外行，常常看不明白其中的“门道”，结果在各类房地产销售“花好桃好”的劝诱下，常常辨不清方向，从而丧失买卖的主动权，成为仰着头看房地产商的处于被动状况的购房者。但其实，只须学会些应具备的购房常识与方案方法，你完全可以成为有底气的笃定泰山的购房者。

本文主要谈些签订预售合同的常识与方法，供期房购买者参考。 依据国内《城市房产管理法》第48条的规定，产品房预售应符合下列条件：开发商已出货全部土地用权出让金，并获得土地用权证书，土地用权未经抵押；持有建设工程规划许可证；投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工出货时间；同金融机构已签订预售款监管协议；经向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，获得产品房预售许可证明。 与购买现房相比，购买期房会有肯定的风险，经常见到的正常风险如产品房造价调整，预售方延期交房和无房履约等，没办法预料的还有失火等非正常风险。所以为了减少购房风险，购房者完全可以理直气壮地请房地产商予以配合，提供上述资信证明，有针对性地做好对房地产商的有关资信知道工作。 通常情况下，房地产开发商与销售商是一致的。购房者买房第一要看房地产商的身份资格，即看其企业法人营业执照。第二，选择好的房地产开发商是很重要的。 房产开发企业的开发资质等级、开发商信誉和开发商的开发营业额是选择时应该注意的三大要素。开发资质是按企业注册资金的多少来划分的。依据建设部的《房产开发企业资质管理规定》的需要，房产开发企业资质等级一般分为资质一级、资质二级、资质三级三个级别。俗话说，大树底下好乘凉。一般而言，级别越高的房产企业，信用较好，其开发的楼盘较能适应市场需要，物业管理和服务水平也较高。所以购房者在产品房价格、房型、环境、交通等条件差不多的状况下，应尽可能选择信誉好，实力强的房地产开发商。 假如房子的供应是由房产中介公司代理，购房者则应查验该中介公司是不是有工商营业执照和中介代理资格，其服务职员是不是持有房产经纪人许可证。另外，购房者应该注意购房合同是同房地产开发商签订还是同中介商签订。若是与中介商签订，就需要在合同中明确一旦发生诸如交房、水平、包修等争议后法律责任由哪个承担，以预防开发商与中介商扯皮，相互推诿，使购房者的利益得不到保证。 另外，因为期房尚在建造工程中，甚至尚属建造初期，因此，购房者在预购期房时，应在综合知道开发商有关状况的基础上，实地考察建房基地，核对开发商提供的有关售楼资料和刊登的广告，验明预售合同的内容和售楼书的说明是不是与实质状况相符。正所谓“知己知彼，百战不殆。”购房者若能看重上述要素，做到心里有底，买起房屋来就会放心与得多。 2、切勿迷信格式合同，签约时做到有理、在房地产商提供的预售合同都是由市工商局监制，房管局印制的格式合同，这比以前由房地产商自行拟订的五花八门的合同要完整规范的多，特别是97版《上海内销产品房预售合同》（以下简称合同），在保护购房者利益上下了不少功夫，但购房者不要盲目迷信这种格式合同，由于在实践过程中发现合同中有很多条约仍不够严密，有些甚至偏袒了房地产商的利益。 所以尽管有了如此的规范合同与一系列规范房子买卖的法律文件，因为房地产商处于一种较为有利的地位，一些房地产商仍然会想出一些花样，如对预售合同中不利于其的某些条约不填或划掉；让某些对己不利的条约用补充条约的方法使其不起用途；在补充条约中订一些对双方貌视公正事实上却非常可能紧急损害购房者利益的条约。因此，购房者仍需慎重地逐条逐款审清合同内容。对于房地产商的介绍，应持客观审慎的态度，不要轻信，碰到说得“天花乱坠”和无理的房地产商，特别要加以警惕。在对一些切实维护自己购房利益的条约磋商中，要坚定我们的原则与立场，在与房地产商平等协商的基础上，订好有关补充条约，明了解白地签约，切不可让房地产商“牵着鼻子走”。 让大家依据预售合同的内容，具体谈签约常识与方法。 1、查验预售许可证，弄清产权证性质。 合同第一条是“甲方通过___________方法获得______区/县_________地块土地用权，并依法登记获得房产权证，证书号为……。上述内销产品房已拥有《上海房产出售方法》规定的预售条件，经_________局批准上市预售（预售许可证编号：……。” 在国内预售产品房实行许可证规范。故若房地产商未获得预售许可证，则其与购房者所签的合同应为无效。作为房地产商，理应在售楼广告和说明书中载明该证编号，并向购房者出示《产品房预售许可证》。而作为购房者，在签预售合同之前，需要有针对性地查验一下房地产商是不是确已获得该证，以预防自己辛辛苦苦签的合同成为废纸一张。购房者还要特别注意自己购买的物业、楼号和层号是不是在预售许可证的范围内，防止日后导致麻烦吃“哑巴亏”。 关于房产权证。对期房而言，房地产商在产品房竣工验交时能否获得大产证，获得何种性质的产证主要得看其土地获得方法。如果是通过“出让、出售”方法获得的土地，其房产权证（包含大产证、小产证）为“绿证”，可直接上市出售变现；如果是通过“划拨”方法获得的土地，房产权证则是“黄证”，出售时要按房价的1%补缴土地收益，出租时也要按标准补缴土地收益，所以购房者要弄清产权证的性质，防止日后支付“黄证”所引起的额外成本。 2、有必要补充约定用面积，并依法约定将来发生面积误差时的处置办法。 在预售合同中的面积均为“建筑面积”，这是一个在日后交房时易产生纠纷的问题。相同的建筑面积，因用率不同，用面积会相差非常大。购房者从自己利益出发，可就某些房子部分具体约定用面积，作为合同的补充条约。如约定“厕所的用法面积应达到8平米”。 预售产品房从动工到竣工、验收，这段时间有很多不确定的原因，可能致使购房者所购置的期房面积多少有所变化。合同中依据面积误差的多少约定了三种处置方法：“总房价款维持不变”、“多退少补”和“退房”。就“多退少补”而言，实践中或许会与购房者的初衷相违背，增加了购房者的经济负担，使得购房者的利益得不到维护。依据《上海房产出售方法》第44条规定：“建筑面积超越预售合同约定的，受叫人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足合同约定的，房产企业应当将降低建筑面积部分的价款退还受叫人；但预售合同另有约定的，从其约定。”这一规定体现了“多退少不补”的原则，明显倾向于保护购房者，故购房者可以据此在补充条约中约定对面积发生误差时的处置办法。若面积误差达到±2%或±3%，购房者则可提出退房。 3、慎重付款，配合监管银行对房地产商的监督。 房地产商有预售款监管银行，购房者付款时请直接交至银行，而切勿以现金形式直接支付给房地产商，这可以起到银行对房地产商的监管用途，保证房地产商专款专用，防止其挪作他用，致使工程停建、缓建，从而能更好地保护购房者的利益。购房者应等监管银行公告付款后前往付款，而且每期付款之后，购房者均应获得由房地产商开具的发票，而不止是收据。 4、购房者与房地产商地位平等，因而责任对等。 购房者与房地产商作为合同的两个主体，地位平等，因而彼此承担对等责任。在合同第七条中规定“乙方如未按合同约定的时间付款，甲方有权按逾期应对款向乙方追索逾期利息，利息按____利率计算。”这就规定了购房者逾期付款应承担的违约责任。那样当房地产商逾期交房时，就应承担对等的违约责任，以示公正。所以合同第十一条“……甲方如未在本合同约按期限内将该房子出货乙方，乙方有权按已支付的房价款向甲方追索利息。……利息按_____利率计算。若逾期超越_____天，乙方有权选择下列第_____种策略追究甲方的违约责任……”应与第七条相一致。但这并非说只须开发商出货了违约金，就能遥遥无期地拖延交房。一般来讲，若逾期交房90天，购房者就能提出终止合同，需要房地产商退回房款并支付违约金。 5、需要房地产商在“房子平面图”上具体标明各室朝哪个方向、尺寸及面积，必要时注明公共配套设施，以降低设计变更隐患。 合同第八条称“甲方未征得乙方赞同变更该房子的建筑设计，乙方有权退房……”但其实若真就设计变更打起官司来容易吃亏的还是购房者。为何？缺少有力的证据啊。你说甲方改变了设计，证据何在？若你需要房地产商在“房子平面图”上具体标明各室朝哪个方向、尺寸及面积，如标明厨房、厕所面积；注明是算全部建筑面积的室内阳台还是只算一半建筑面积的开放式阳台。若你选择该房的一个重要原因是特别喜欢房地产商所宣传的住宅小区内的公共配套设施，如配有地下车库，室内温水泳池等，那样你就需要房地产商在补充条约中列明以示承诺，如此发生纠纷时你就“手中有证据，心里不慌”了。 6、拒绝不合理条约，降低购房风险，交房时验明有关证件。 合同第九条规定：“该房子的出货需要符合下列条件：1、经本市建设工程水平监督机构核验合格；2、办理了房产初始登记手续，获得新建产品房房产权证；3_________.”有些房地产商在交房时还未办出产权证，仅有《住宅出货用许可证》，这个时候购房者可以拒签协议，所以购房者有必要在补充条约中列明如开发商逾期不可以办出产权证的赔偿办法。除去以上《工程水平竣工核验证书》、《房产权证》和《住宅出货用许可证》外，购房者还需需要房地产商提供《新建住宅品质保障书》和《新建住宅使用详解书》，这可在第三款中明确约定。房地产商除去按期出货房子外，还应保证购房者顺利办理小产证而完成整个购房过程。 合同第十条款定了房地产商延期交房的免责条约，购房者须细心明辨。对于房地产商提出的如将“施工单位责任引起的工期迟延”作为免责条件的需要要了解加以拒绝。 7、看重附件内容和补充条约，保存合同原件。 合同第二十四条规定：“……本合同及其补充条约、附件及补充协议中的手书文字与铅印文字具备同等效力。”所以购房者不要只看重合同的正文而忽视了附件和补充条约的重要程度。合同第十四条规定：“甲方出货的该房子装修、设施标准达不到本合同附件二约定的规范，乙方在办理房子交接手续时有权需要退房或需要甲方补偿_____倍的装修、设施差价。”这也说明了附件的重要程度。所以购房者应与开发商就房子主体结构、外墙、内墙、门窗、楼梯、露台、地面、屋顶等的结构材料、水平与水、电、煤、空调、电话、电视等方面的安装标准作一个详细的约定，以便在日后发生矛盾交涉时有据可查。 对于补充条约，不可以任由房地产商单方拟订，而应由购房者与房地产商双方协商而定，以体现公平性。对于双方签字盖章的合同，购房者一般应保留两份原件，以备办产证和退税之用。切不可将全部合同留存在开发商处，以预防开发商单方面修改合同导致购房者“有苦说不出”的状况。 最后，第三提醒购房者不要草率地急于签约，在签约过程中要理性地把握买卖的主动权，不要有轻信和盲从的心理，在对有关条约的磋商中，应该注意维护自己利益，如此你就能买到真的称心认可的房屋了。