什么是产品房

产品房主如果指由各房产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房子。它有别于各地政府为解决住房困难，推行“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的产品房。

从销售看，产品房又分现房销售和期房预售;从销售对象看，分内销产品房、外销产品房;从作用与功效看，分普通住宅、公寓、别墅等。

3.内销产品房与外销产品房有什么区别

内销产品房是指房产开发经营企业建造的向境内单位和个人供应的产品房。外销产品房是指房产开发经营企业建造的向境外职员销售的产品房。

内销产品房可以销售给个人和单位，包含中央单位和个人，与批准设立的办事处和联络处;外销产品房可以向海外的企业、其他组织和个人供应，但向国内个人售房，须经人民政府批准。

4.产品房的结构有几种形式

产品房的结构形式主如果以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：

砖混结构住宅;

砖木结构住宅;

钢筋混凝土结构住宅。

5.砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等使用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等使用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大多数砖墙承重的结构。

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按肯定比率配制的钢筋混凝土配料，包含楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这类配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅;因为抗震的需要，砖混住宅一般在5层、6层以下。

6.砖木结构住宅

砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱使用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构一同构筑成的房子。

7.钢筋混凝土结构的住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房子的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。

8.住宅的建筑形式

依据《住宅设计规范》，民用建筑高度与层数的划分为：1层~3层为低层住宅;4层~6层为多层住宅;7层~10层为中高层住宅;11层~30层为高层住宅;30层以上为超高层住宅。

9、复式住宅

复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等;上层供休息睡眠和贮藏用。

优点是：

平面借助系数高，通过夹件层复合，可使住宅的用法面积提升50%~70%;

户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，减少了综合造价;

上部层使用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地借助率可提升40%。

不足在于：

复式住宅面宽大、进深小，如使用内廊式平面组合势必致使一部分户型朝哪个方向不佳，自然通风、采光较差;

层高过低，如厨房只有2米高度，长期用易产生局促憋气的不适感;贮藏间较大，但层高只有1.2米，非常难充分借助;

因为室内的隔断、楼板均使用轻薄的木隔断，木材的本钱较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。

10.自动化住宅

自动化住宅是指将各种家用智能化设施、电器设施、计算机及互联网系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉，使人感到温馨舒适，并能激起人的创造性的住宅型建筑物。一般觉得拥有下列四种功能的住宅为自动化住宅：

安全防卫智能化;

身体保健智能化;

家务劳动智能化;

文化、娱乐、信息智能化。

拥有以下四种基本功能，即可达成家庭活动智能化。家庭活动智能化是指家务、管理、文化娱乐和通信的智能化。所谓家务，是指家用电器设施、保安设施、能源管理等;所谓管理，是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等;所谓文化娱乐，是指借助计算机进行学习、娱乐、文静创作等;所谓通信，是指借助通信互联网与外面联络及咨询服务。

应该注意电脑化和自动化的是不一样的。很多内附计算机硬件与软件的仪表仪器、装备和系统，均可称为“电脑化”，但可能不是自动化。需要使用某种或某些AI技术，使该仪表、仪器、装备和系统具备肯定的智能功能，方可称为自动化。电脑化是自动化的必要条件，但不是充分条件。

自动化住宅小区是指以一套先进、靠谱的互联网系统为基础，将住户和公共设施建成互联网并达成住户、社区的生活设施、服务设施的计算机化管理的居住场合。其重点在于提升家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。

为进一步规范住宅小区自动化建设，建设部住宅产业化办公室和勘察设计拟定了《全国住宅小区自动化系统示范工程建设要素与技术导则》，将全国住宅小区自动化系统建设分为一星级、二星级和三星级三个等级。

《导则》需要一星级示范小区应具备：安全防范子系统，包含出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理;信息管理子系统，包含对安全防范系统实行监控、远程抄收与管理、IC卡、汽车出入与停车管理，供电设施、公共照明、电梯、供水等要紧设施监控管理，紧急广播与背景音乐系统，物业管理计算机系统;信息互联网子系统，包含为达成上述功能科学适当的布线，每户不少于两条电话线和两个有线电视插座，打造有线电视网。

二星级示范小区除应具备一星的全部功能外，在安全防范子系统和信息管理子系统方面，其功能及技术水平应有较大提升;信息传输通道应使用高速宽带数据网作为主干网;物业管理计算机系统应配置局部互联网，并供住户用。

三星级示范小区应具备二星级的全部功能。其自动化系统的建设在大概的条件下，应达成现代集成建造系统技术，并把物业管理自动化系统建设纳入整个住宅小区中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时，HI-CIMS要考虑物业公司对其自动化系统管理的运行模式，使其达成先进性、可扩展性和便捷管理。

11、住宅的开间

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房子内一面墙皮到另一面墙皮之间的实质距离。由于是就自然间的宽度而言，故称为开间。依据有关规定，砖混结构住宅建筑的开间常使用下列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就国内现在很多建造的砖混住宅来讲，住宅开间一般低于3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

12.住宅的进深

住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房子或一幢居住建筑以前一墙皮到后一墙皮之间的实质长度。依据有关规定，住宅的进深常使用下列参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具备好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不适合过大。在住宅的高度和宽度确定的首要条件下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足;假如人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无自然光的黑房间。黑房间当然不适于大家居住，弥补的手段之一是将黑房间用于次要的生活区，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补自然光的不足;另一手段是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。

13.住宅的层高

层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅建筑模数协调标准》规定，砖混结构住宅建筑的层高使用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的层高在不同时期、不同国家或相同国家的不同区域、不同历史文化背景之下都是有差异的。比如，国内传统的民居都造得比较高大，古时候将相官邸或皇宫更是以不一样的高度来区别等级的高低。而一些地震频繁、多火山的国家或区域，为抵御灾害，总是层高较低。国内出于对减少本钱、节省建材、节省土地等经济指标的考虑，强调把住宅高度控制在2.8米左右。据测，层高每减少0.1米，造价就减少1%左右。通常来讲，层高设计规律是层数越少，层高可相应提升;层数越多，层高可相应压缩。

14.住宅的净-高

净-高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。层高和净-高的关系可用公式“净-高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净-高。

15.小区的规划建设用地面积和建筑面积

小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包含建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物构筑所占面积、运动场合等。小区的建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层水平面积之和。它是用于反映小区建设规模的要紧经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家现行统一规定量算。

16.建筑容积率和建筑覆盖率

建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属物建设物除外。

建筑覆盖率又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面积的之比，除特别注明外，计算时一般包含附属建设物。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包含建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物构筑物所占面积、运动场地。

什么是产品房预售

1.什么是产品房预售和现售?

产品房预售，是指依法成立的房产开发经营企业依法将它正在建设中的产品房在竣工验收前预先供应给买受人，由购房者按合同约定支付购房款，开发企业按合同约定出货产品房的行为;产品房现售，是指房产开发企业将竣工验收合格的产品房供应给购房者，并由购房者支付房价款的行为。

预售人已获得房产开发资质证书、营业执照;根据土地管理部门有关规定出货土地用权出让金，已获得土地用权证书;持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程水平和安全监督手续;已确定施工进度和竣工出货用时间;七层以下的产品房项目，已完成结构工程并封顶;七层以上的产品房预售项目，已完成三分之二结构工程;

已在项目所在地商业银行开设产品房预售款专用账户;预售产品房项目及其土地用权未设定他项权;法律、法规规定的其他条件。3.产品房现售要符合哪些条件?

现售产品房的房产开发企业应当具备企业法人营业执照和房产开发企业资质证书;获得土地用权证书或者用土地的批准文件;持有建设工程规划许可证和施工许可证;已通过竣工验收;拆迁安置已经落实;供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施拥有出货用条件，其他配套基础设施和公共设施拥有出货用条件或者已确定施工进度和出货日期;物业管理策略已经落实。

4.怎么样查看产品房项目是不是办理了预售许可证?

市民可以需要开发商出示项目的《产品房预售许可证》，或者登陆“佛山顺德区产品房买卖信息网”网址http://house.shunde.gov.cn查看项目的资料。网站公示的产品房预售许可证信息包含：房产开发企业名字;预售许可证编号、发证机关和发证日期;预售产品房的项目名字、坐落地方、批准预售部位、面积;预售产品房的建设工程规划许可证编号;土地作用与功效和用期限。

5.预售的产品房能否抵押?

已预售的产品房项目竣工验收合格出货用前，开发商不能用该产品房项目及其土地用权设定他项权。

6.预售产品房时，项目开发商应当向购房人出示哪些资料?

开发企业的名字、注册地址、联系电话和法定代表人产品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件;项目开发进度和竣工出货用时间;项目及其配套设施的平面示意图;产品房的结构种类、户型、装修标准;公共和公用建筑面积的分摊方法;预售产品房的价格和付款方法;产品房预售款的专用账户;物业管理事情;法律、法规规定的其他事情。

7.什么是产品房预售款专用账户?

开发商需要在产品房项目所在地的银行设立产品房预售款专用账户，账户内的款项，在该产品房项目竣工之前，只可以用于购买项目建设必需的建筑材料、设施和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不能挪作他用。专用账户的设置是为了防止烂尾楼的出现。

8.购房者付房款的时候应该注意那些问题?

购房者应以转账的方法将购房款转入开发商的产品房预售款专用账户，保留转账凭证，尽可能防止以现金方法支付购房款。购房者将购房款直接存入产品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向开发商换领付款凭证。购房人收取付款凭证时，应该注意开发商开出的收据或者发票上书写的产品房单元编号，金额、单价、数目是不是准确，有无写明是“购房款”，还应该注意付款凭证上是不是盖有开发商的财务专用章。

9.购房款能不能分期付款?

开发商代购房者办理产品房房产权证的，购房者可以留百分之十五的产品房价款，其中百分之十的产品房价款在预售的产品房竣工验收之后、出货用之前支付，百分之五的产品房价款在开发商出货房产权证时支付。购房者自己办理产品房房产权证的，购房者可以留百分之十的产品房价款，在开发商获得产品房项目产权确认证明书并将产品房出货用之日起10日内支付。

10.开发商领取了《预售许可证》后，向购房人收取订金，是不是合法?

购房者与开发商签订书面的产品房交易合同前，经双方协商赞同，开发商可以向购房者收取肯定数额的产品房预购订金;开发商收取订金前，应当向购房者提供产品房交易合同的样本。在收取产品房预购订金时，开发商应该通过产品房预售备案系统与购房者签订产品房认购书，约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体方法。此时，该单元的网上状况将显示“已预约”。开发商与购房者签订的产品房交易合同后，开发商向购房者收取的产品房预购订金应当转作购房者支付的产品房预售款。

11.建筑面积与套内面积的意思有哪些不同?

产品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房者根据法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。产品房交易合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

12.产品房项目的预售许可证超期，能否销售?

依据《中华人民共和国城市房产管理法》和《广东产品房预售管理条例》的有关规定，产品房预售应获得产品房预售许可证明，未领取产品房预售许可证或产品房预售许可证已过有效期的产品房项目，不可以以任何形式对外销售。假如通过阅读法律常识没办法满足你的需要，可以直接咨询房产律师.